本帖最后由 浮游. 于 2024-10-11 14:23 編輯
工行率先明確，將在10月25日批量下調(diào)符合相應(yīng)條件的存量房貸利率。
10月10日，工商銀斜硎荊�2024年10月25日，符合相應(yīng)條件的存量住房貸款利率將統(tǒng)一批量調(diào)整為不低于貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)減30個(gè)基點(diǎn)。
同日，工商銀行、交通銀行、招商銀行、浦發(fā)銀行、浙商銀行、興業(yè)銀行等多家銀行還發(fā)布了存量房利率調(diào)整常見問(wèn)答，回應(yīng)表示將于10月31日前完成存量房貸利率的調(diào)整。
問(wèn)題一：誰(shuí)能參與調(diào)整？
1、凡是符合《中國(guó)人民銀行公告〔2024〕第11號(hào)》和《倡議》要求的首套、二套及以上存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款均予以調(diào)整。2023年已經(jīng)調(diào)整過(guò)加點(diǎn)幅度的存量房貸也包含在內(nèi)。
2、如果房貸利率加減點(diǎn)高于“減30BP”，且高于所在城市目前執(zhí)行的新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限（如有），則在本次存量房貸利率批量調(diào)整范圍之內(nèi)。
3、根據(jù)《中國(guó)人民銀行關(guān)于調(diào)整商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策的通知》要求，全國(guó)層面已取消首二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。目前除個(gè)別城市（北京、上海、深圳）外，絕大多數(shù)城市已不存在利率政策下限。
4、如果房貸利率等于或低于LPR-30BP，那么已享受當(dāng)前政策下的最優(yōu)惠利率，不在此次調(diào)整范圍內(nèi)。
5、公積金貸款不在調(diào)整范圍之內(nèi)。
6、此次存量房貸利率調(diào)整只針對(duì)商業(yè)性個(gè)人住房貸款。商用房（含商住兩用房、商鋪等）貸款不在此次調(diào)整范圍內(nèi)。
問(wèn)題二：采取固定/基準(zhǔn)利率定價(jià)，能否參與調(diào)整？
工行在最新的問(wèn)答中指出，對(duì)于當(dāng)前為固定/基準(zhǔn)利率定價(jià)的貸款，客戶需要先主動(dòng)申請(qǐng)轉(zhuǎn)成浮動(dòng)利率，然后再進(jìn)行存量利率調(diào)整。
舉例說(shuō)明，如當(dāng)前客戶首套房貸執(zhí)行固定利率定價(jià)，利率為4%，在10月15日申請(qǐng)轉(zhuǎn)換為浮動(dòng)利率定價(jià)，由于申請(qǐng)轉(zhuǎn)換時(shí)的5年期以上LPR為3.85%,轉(zhuǎn)換后利率為L(zhǎng)PR+15BP，10月25日實(shí)施利率批量調(diào)整將統(tǒng)一調(diào)整至LPR-30BP。
問(wèn)題三：房貸利率能降到什么水平？
情形一：當(dāng)前房貸利率（北京、上海、深圳除外）高于LPR-30BP的統(tǒng)一調(diào)整為L(zhǎng)PR-30BP；
情形二：北京、上海、深圳的首套房貸款，且利率高于LPR-30BP的統(tǒng)一調(diào)整為L(zhǎng)PR-30BP；
情形三：北京、上海、深圳的二套房貸款，且利率高于當(dāng)?shù)胤抠J利率政策下限的，統(tǒng)一調(diào)整為當(dāng)?shù)胤抠J利率政策下限——
1）北京五環(huán)內(nèi)二套房利率下限為L(zhǎng)PR-5BP，五環(huán)外為L(zhǎng)PR-25BP；
2）上海自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山區(qū)利率下限為L(zhǎng)PR-25BP，其他區(qū)為L(zhǎng)RP-5BP；
3）深圳二套房利率下限為L(zhǎng)PR-5BP。
問(wèn)題四：利率調(diào)整后，每月房貸能省多少錢？
工行在最新問(wèn)答中提及兩個(gè)案例：
例1
小張?jiān)谀扯�城市有一套住房，當(dāng)前房貸利率為L(zhǎng)PR不加點(diǎn)，即3.85%，調(diào)整后房貸利率為L(zhǎng)PR-30BP，假設(shè)5年期以上LPR保持3.85%不變，重定價(jià)后利率為3.55%（=3.85%-0.3%），比調(diào)整前下降30BP，即0.3%。以貸款金額100萬(wàn)元、30年期、等額本息的房貸為例，調(diào)整前每月還款約為4688元，調(diào)整后每月還款約為4518元，小張每月可節(jié)省支出約170元，總共節(jié)省利息約6.1萬(wàn)元。
例2
小李在某一線城市有一套住房，當(dāng)前房貸利率為L(zhǎng)PR+55BP(貸款發(fā)放時(shí)首套房貸利率政策)，即4.4%，調(diào)整后房貸利率為L(zhǎng)PR-30BP，假設(shè)5年期以上LPR保持3.85%不變，重定價(jià)后利率為3.55%（=3.85%-0.3%），比調(diào)整前下降85BP，即0.85%。以貸款金額100萬(wàn)元、25年期、等額本息的房貸為例，調(diào)整前每月還款約為5502元，調(diào)整后每月還款約為5033元，小李每月可節(jié)省支出約469元，總共節(jié)省利息約14.06萬(wàn)元。
目前四大行中，工行、農(nóng)行、中行均已明確表示，客戶（原則上）無(wú)需提交相關(guān)申請(qǐng)材料，銀行將于10月31日前統(tǒng)一批量進(jìn)行調(diào)整；建行未明確表示是否需要申請(qǐng)材料，但也表示將在2024年10月31日前完成批量調(diào)整。
應(yīng)當(dāng)注意的是，銀行層面的統(tǒng)一批量調(diào)整僅涉及利率加減點(diǎn)，最終調(diào)整后的利率如何還取決于10月21日公布的LPR最新報(bào)價(jià)。因此，廣大金融消費(fèi)者還應(yīng)關(guān)注合同中約定的重定價(jià)日。
以下是重定價(jià)日位于不同區(qū)間的房貸加點(diǎn)調(diào)整后利率示例：
工行在相關(guān)熱點(diǎn)問(wèn)答中對(duì)此也有所提及。工行表示，由于此次利率調(diào)整僅調(diào)整LPR加減點(diǎn)，并不調(diào)整貸款重定價(jià)日，并且不同客戶貸款重定價(jià)日不同（可能是次年1月1日，也可能是貸款發(fā)放日），貸款利率在批量調(diào)整時(shí)可能未重定價(jià)，貸款采用的5年期以上LPR值（定價(jià)基準(zhǔn)）有4.2%、3.95%、3.85%三種可能，使得存量房貸利率批量調(diào)整后可能會(huì)有所差別。到了貸款重定價(jià)日，貸款進(jìn)行重定價(jià)后，參加此次批量調(diào)整的貸款利率將調(diào)整至同一水平。
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狗仔卡
發(fā)表于 2024-10-11 14:18
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