這一期我們單獨來聊聊城市社區商業中的開放式特色街區。
當下的購物中心，多為內向型的“購物盒子”，把業態和人流聚集在密閉場所內，方便運營者統一管理。
但隨著消費習慣的改變，傳統商業中心面臨電商沖擊、體量過剩、千店一面等各種問題，很多年輕人不再僅僅感興趣于步入一個全空調環境的購物中心，而是向往回歸“逛街”初心。
加之疫情影響，人們注重健康有安全感的消費場景，避免密集空間、通風性較好、戶外空間多的商業體，更易成為休閑娛樂目的地首選。于是開放式街區商業，成為新的市場突破點。
在一線城市其實已經有很多經典成功案例，比如北京三里屯、上海新天地、成都太古里、南京1912等，但放到江陰，很多人懷疑會水土不服，我們就來盤點一下。
PART1 過去
澄江福地
提到江陰的開放式商業，很多人第一個想到的估計就是“澄江福地”，作為江陰舊城中心最古老的街區之一，背靠人民路步行街，旁邊就是餐飲聚集地青果路，地段是王牌中的王牌。
2010年正式開街，滿足了早期江陰市民的購物、美食、娛樂和休閑需求，一度成為年輕人的聚會地標。
十多年過去，雖然澄江福地周末人氣依然很旺，但難以掩蓋很多店面關門招租的事實，生存下來的多是一些接地氣的小業態，這背后反映出傳統商業街面臨的幾大困境：
一是因為交通梗阻。商業街聚集的商鋪和人口較多，而道路建設已經遠不適應城市發展的需要，人流和車流集中到這里，免不了會產生交通的嚴重擁堵。
二是因為形象。商業街存在的歷史較長，店鋪也大多是舊房子，對于年輕群體的吸引力下降，與城市管理者理想化的景觀也有著較大差距。
三是基礎設施配套較差，安全隱患較多。由于商業街的街區狹小，店鋪密度較大，房子老，設施舊，電線裸露，供水和排水設施不健全，消防通道難以打通等原因，治理一直是老大難。
四是商業街地段好，租金高，但是商業街大多是經營傳統商品的店鋪，商品的附加價值低，檔次不夠高，等于說商業街占據了城市最有利的位置，創造的商業收益卻與商業街占有的區位嚴重不匹配。
澄江福地從興起到衰落，可以說是江陰商業發展艱難歷程的一個縮影，江陰如今的開放式商業街又是怎樣的運營情況？
PART2 當下
新河天地
新河天地實際上是江陰城區首個開放式小區新河灣的底商，位于梅園路東、征存路西、長慶路北側，由江陰德輝置業開發，2018年建成。
包含江陰首個KFC汽車穿梭餐廳、蒙特梭利教育、羅森、禾禧等品牌入駐，業態還是比較豐富的，主要面向餐飲、家居、教育培訓等社區領域。
一圈逛下來，商家入住率還行，且業態變動不大，主要是因為這里的租金相對較低，對于個體品牌有很強的吸引力，當然也得益于新河灣的持續穩定招商。
但估計是受疫情影響，以及教育行業的政策打擊，可以明顯感覺到街上沒什么人氣，冷冷清清。
3年過去，建筑立面略顯陳舊，吉麥隆旗下的生鮮超市已經關閉，另外開放式街區停車一直是個問題，物業很難管理，地面甚至路邊停車現象比較普遍。
南門忠義街
在離新河天地僅500米遠的地方，還有一處開放式商業即將開業，它就是由政府主導建設的INS.忠義1645（南門忠義街區）。
項目整體采用新中式設計，又融合了江陰的忠義文化、漕運文化以及集市文化，計劃打造成一個具備江陰本土特色的國潮商業街區。
整體分為三大區域，一部分為忠義街歷史留存，另外以運糧河為界設置情景式商業街，目前完工且招商的是河岸以西區域，店鋪陸續開始內裝，離營業的日子應該不遠了。
據實探，入駐商家有美克美家、COCO、科學家咖啡、瀾泥灣海鮮燒烤、奧邁吉韓國烤肉、鴨鴨茶、松鼠Ai、新東方等，業態還是偏向高端小資的，比較符合年輕群體口味，這類獨棟別墅的商業形態想必也會受到一些更個性化新銳品牌的青睞。
背靠南門印象、南門八佰伴兩大商業綜合體，對面就是錫澄S1線南門站點，提供了穩定了客流來源，因此繼澄江福地之后，很多人將它視為江陰商業新的風向標。
對于江陰核心地段來說，不缺人口和購買力，缺少的只是足夠的吸引力，商業抱團突圍之路漫長，新商業形態的探索和嘗試，還在繼續。
PART3 未來
綠地敔山天地
作為地價超過城南的熱門區域，敔山灣當仁不讓。敔山天地約9.4萬方全時商業配套即將落地，包含星級酒店、地下約5000㎡超市、休閑商業街、濱水商業街、濱水餐飲街、下沉式廣場、主題公園等，打造一個集文旅、餐飲、娛樂、文化、休閑于一體的潮流生活住區。
敔山天地開放式商業街由凱達環球adeas打造，給自己的定位很高，以“潮流”、“時尚”、“文創”、“輕奢”四個主題直接對標上海新天地、成都太古里以及北京三里屯。
在招商方面已經取得了一定的成果，麥當勞、華為、小米、漢堡王等知名品牌，均已完成簽約，更有榮舍、漫咖啡、卯時等網紅品牌同樣也有很大的意向簽約。
后期還可能會有一個“市集型”的菜場，解決灣內居民的生活痛點。
無論從環境、交通、教育還是醫療資源來看，敔山灣新城都已具備成熟條件，新建高檔小區還有很多即將交付，周邊3公里范圍內常住人口約4.5萬，2022年底預計人口可達7萬左右。
在商業的打造上，我想這是對以社區商業形態為主的美嘉城之外更好的補充，由綠地自持，運營更有保障，到時的敔山灣肯定會更加熱鬧。
華潤商業街
萬億央企華潤的商業運營在整個國內都是標桿一樣的存在，雖然沒有落地像萬象城這樣的重磅配套，但去年首入江陰的江灣城項目終于有機會享受到華潤部分商業配置的紅利。
依托于約64萬方的超級社區規劃，商業體量約占3.2萬方，未來常住人口近萬人，同時可輻射周邊居民近5萬+人，主要還是服務約3400戶的江灣城業主，這符合社區商業的定位。
潤街采用半開放的商業空間規劃設計，沿河打造約15000㎡親水步道和約2000㎡ROCKET LAB火箭樂園，目前已經展示出了部分實景。
未來預計會打造成集沁氧健身、生活特色、休閑互動、親子娛樂，沉浸式商業于一體的濱水互動休閑公園。
濱水商業街一直是令人向往的話題，但打造難度也很高。這片區域目前依然是待開發的處女地，等到錫澄運河公園全部建成，運河上三座主要橋梁通車，貫通城中和城西，會打開全新的局面。
未來江陰的運河商業能否重現繁榮，不管怎么說，還是值得期待一下的。
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